De productie van een flexwoning start in de fabriekshal waar wanden, vloeren en daken onder gecontroleerde klimatologische omstandigheden tot complete woonmodules worden geassembleerd. Terwijl de prefab-elementen op de band staan, wordt op de beoogde locatie de infrastructuur gereedgemaakt. De fundering is hierbij cruciaal. Vaak wordt gekozen voor schroefpalen of herbruikbare betonblokken die de bodemgesteldheid minimaal belasten. Dit faciliteert de latere demontage zonder blijvende schade aan de ondergrond.
Vrachtwagens vervoeren de voltooide units naar de bouwplaats. Daar vindt de positionering plaats met behulp van mobiele kranen. Het is precisiewerk. Modules worden nauwkeurig op de funderingspunten geplaatst en aan elkaar gekoppeld. Omdat de installaties in de fabriek al grotendeels zijn aangelegd, resteren op de locatie enkel de aansluiting op de nutsvoorzieningen en de onderlinge verbindingen van de segmenten via gestandaardiseerde koppelpunten. De buitenschil krijgt haar definitieve vorm door het dichten van de naden en het afmonteren van de gevelbekleding op de overgangen.
Het proces kenmerkt zich door een extreem korte doorlooptijd op de bouwplaats zelf. Geen maandenlange bouwplaatsinrichting. Slechts enkele weken van aankomst tot bewoning. Wanneer de tijdelijke exploitatietermijn op de betreffende locatie ten einde loopt, vindt de omgekeerde procedure plaats. De woningen worden losgekoppeld, opgeladen en getransporteerd naar een volgende bestemming voor een tweede of derde levenscyclus.
De meest herkenbare vorm van de flexwoning is de 3D-volumemodule. Dit zijn volledig afgewerkte 'dozen' die in de fabriek al zijn voorzien van sanitair, keuken en installaties. Ze worden als kant-en-klare bouwstenen op de bouwplaats gestapeld. Een andere variant is de 2D-elementbouw, waarbij wand- en vloerdelen als bouwpakket naar de locatie gaan. Hoewel paneelbouw vaker bij permanente bouw wordt ingezet, ziet men hybride vormen waarbij een centrale installatiekern (de 'wet core') als 3D-module wordt geplaatst en de rest van de woning eromheen wordt opgebouwd uit losse panelen.
Houtskeletbouw (HSB) voert de boventoon in de huidige markt. Het is licht, wat transport vergemakkelijkt, en heeft uitstekende isolatiewaarden. Daarnaast wint Cross Laminated Timber (CLT) aan terrein voor flexibele appartementencomplexen die hoger moeten reiken dan drie bouwlagen. Staalskeletbouw wordt eveneens toegepast, vaak wanneer maximale stijfheid vereist is voor herhaaldelijk transport. Beton is zeldzamer vanwege het gewicht, maar er bestaan prefab-betonsystemen die specifiek voor tijdelijkheid zijn ontworpen door middel van droge verbindingen.
Niet elke flexwoning is hetzelfde. Men maakt grofweg onderscheid tussen drie categorieën:
Verwarring ontstaat vaak met de 'containerwoning'. Hoewel de eerste generatie flexwoningen letterlijk uit omgebouwde zeecontainers bestond, voldoen moderne flexwoningen aan het Bouwbesluit voor nieuwbouw (BENG-eisen). Ze zijn breder, hoger en thermisch superieur aan een container. Ook het verschil met een Tiny House is essentieel. Een Tiny House is vaak een ideologische keuze voor minimalistisch wonen, veelal particulier eigendom en verplaatsbaar op een trailer. De flexwoning is een schaalbaar instrument voor woningcorporaties en gemeenten om de druk op de sociale huurmarkt te verlichten.
| Kenmerk | Flexwoning | Containerwoning | Tiny House |
|---|---|---|---|
| Wooncomfort | Hoog (Bouwbesluit) | Matig (beperkte isolatie) | Variabel |
| Verplaatsbaarheid | Kraan en dieplader | Kraan | Zelfrijdend of trailer |
| Levensduur | 30-50 jaar | 15-20 jaar | 20-40 jaar |
Soms valt de term 'doorgroeiwoning'. Dit is een flexibele woning die op de eerste locatie tijdelijk is, maar door technische aanpassingen later een permanente status kan krijgen. De fundering wordt dan vaak achteraf verzwaard of de woning wordt opgenomen in een definitief stedenbouwkundig plan. Het is de ultieme vorm van adaptief bouwen. Geen verspilling van materiaal. Alleen een wijziging van de juridische status.
Een gemeente bezit een terrein langs een spoorlijn waar de definitieve herontwikkeling pas over tien jaar start. In plaats van het terrein braak te laten liggen, worden er dertig flexwoningen geplaatst voor spoedzoekers. De fundering bestaat uit schroefpalen die na afloop eenvoudig uit de grond worden gedraaid. Geen betonresten in de bodem. De woningen zijn binnen drie maanden bewoonbaar. Wanneer de definitieve bouwplannen starten, verhuizen de units naar een andere tijdelijke locatie in de stad. Het is een logistieke operatie, geen sloopklus.
Een universiteit kampt met een tijdelijke piek in het aantal internationale studenten. Op een onderbenut parkeerterrein worden 3D-volumemodules drie hoog gestapeld. De units zijn in de fabriek al voorzien van sanitair en pantry's. Stalen buitentrappen en galerijen verbinden de woningen. Omdat de modules voldoen aan de BENG-eisen, ervaren de studenten hetzelfde comfort als in een permanent gebouw. Na vijf jaar wordt het complex gedemonteerd en worden de units afzonderlijk ingezet als mantelzorgwoningen of studio's elders in het land.
Tussen twee bestaande appartementencomplexen ligt een groenstrook die door bestemmingswijzigingen nog niet definitief bebouwd mag worden. Een woningcorporatie plaatst hier twee geschakelde flexwoningen voor grote gezinnen in de opvang. Door het gebruik van houtskeletbouw en een moderne gevelbekleding van verduurzaamd hout passen de woningen visueel in de wijk. Voorbijgangers zien nauwelijks verschil met de omringende nieuwbouw. De aansluitingen op het riool en elektriciteitsnet zijn echter zo ontworpen dat ze met minimale ingrepen weer losgekoppeld kunnen worden.
De juridische status van een flexwoning is inherent aan de beoogde gebruiksduur op een specifieke locatie. Binnen het Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL) wordt onderscheid gemaakt tussen de eisen voor permanente bouw en die voor tijdelijke bouwwerken. Een flexwoning die voor een periode van maximaal vijftien jaar op een perceel staat, mag in de basis voldoen aan het versoepelde niveau voor 'tijdelijke bouw'. Dit betekent concreet dat de eisen voor thermische isolatie (Rc-waarden), geluidwering tussen woningen en de minimale plafondhoogte lager liggen dan bij reguliere nieuwbouw. Toch kiezen veel fabrikanten ervoor om te bouwen volgens het kwaliteitsniveau van permanente woningen. Dit vergroot de restwaarde. Zo kan de woning na de eerste exploitatieperiode elders als permanente woning worden ingezet zonder ingrijpende constructieve aanpassingen.
Sinds de invoering van de Omgevingswet verloopt de realisatie van flexwoningen vaak via een omgevingsplanactiviteit (OPA). Gemeenten kunnen met een tijdelijke omgevingsvergunning afwijken van het geldende omgevingsplan voor een periode van doorgaans tien tot vijftien jaar. De wetgever heeft procedures versneld om de woningnood te ledigen. Er is geen sprake van een volwaardige bestemmingsplanwijziging. Dit scheelt jaren. Cruciaal hierbij is de 'revert-clausule': de verplichting dat de grond na de afgesproken termijn weer in de oorspronkelijke staat wordt opgeleverd. De flexwoning wordt juridisch vaak als roerende zaak beschouwd zolang deze niet duurzaam met de grond is verenigd, wat gevolgen heeft voor de financiering en overdrachtsbelasting.
Ook tijdelijke units moeten voldoen aan de BENG-eisen (Bijna Energieneutrale Gebouwen), al zijn de numerieke grenswaarden voor tijdelijke bouw minder streng dan voor permanente bouw. De milieuprestatie gebouwen (MPG) speelt eveneens een rol. Omdat flexwoningen vaak uit hout of lichte staalprofielen bestaan en herplaatsbaar zijn, scoren ze goed op circulariteitsindices. Het Bouwbesluit stelt strikte grenzen aan de brandveiligheid. NEN-normen voor vluchtwegen en compartimentering zijn onverkort van kracht, ongeacht de tijdelijke status van het project. Een unit die op een nieuwe locatie wordt geplaatst, moet telkens opnieuw getoetst worden aan de lokale omgevingsfactoren zoals windbelasting en bodemgesteldheid.