De vaststelling van de executiewaarde berust op een rekenmodel waarbij de taxateur de vigerende marktwaarde als vertrekpunt neemt. Er wordt een neerwaartse correctie toegepast. Deze correctie weerspiegelt de beperkte tijd voor marketing en het ontbreken van een uitgebreid traject met bezichtigingen. In de professionele taxatierapporten wordt vaak een percentage gehanteerd, dat afhankelijk van het type object en de regio fluctueert, maar doorgaans onder de negentig procent van de vrije verkoopwaarde blijft. De staat van onderhoud speelt hierbij een cruciale rol; achterstallig onderhoud drukt de opbrengst bij een snelle verkoop harder dan bij een reguliere transactie.
Wanneer een gedwongen verkoop daadwerkelijk plaatsvindt, geschiedt dit meestal via een openbare executieveiling. Een notaris voert de regie. Het object wordt publiekelijk aangeboden, vaak via gespecialiseerde veilingwebsites of in een fysieke veilingzaal. Potentiële kopers krijgen slechts beperkt de gelegenheid om het pand te inspecteren. Er is geen ruimte voor langdurige onderhandelingen. De verkoop geschiedt 'as is', wat betekent dat de koper het object aanvaardt in de staat waarin het zich bevindt, inclusief eventuele gebreken. Zodra de hamer valt, is de koop definitief. Directe betaling of een bankgarantie is vaak vereist. De opbrengst vloeit vervolgens naar de hypotheekhouder om de openstaande schuld te vereffenen, waarbij eventuele restanten aan de oorspronkelijke eigenaar toekomen.
De noodzaak voor het hanteren van een executiewaarde vloeit voort uit een fundamentele breuk in de financiële nakoming. Wanneer een schuldenaar structureel verzuimt aan de hypothecaire verplichtingen te voldoen, activeert de geldverstrekker het recht van parate executie. Dit is een juridisch automatisme. Het object moet dan direct liquide worden gemaakt om de openstaande schuld te vereffenen. Snelheid primeert hierbij boven winstoptimalisatie.
De financiële gevolgen zijn onverbiddelijk. Omdat de tijdspanne tussen de aankondiging en de feitelijke verkoop extreem kort is, krijgt de markt geen kans om de reële waarde te absorberen. Het bereik is beperkt. Kopers op een veiling eisen bovendien een forse risicopremie. Zij kopen immers een object zonder de gebruikelijke garanties, vaak zonder interne inspectie en met de wetenschap dat de levering 'as is' geschiedt. Dit vertaalt zich in een significante waardedaling ten opzichte van de vrije verkoop. De zogenaamde executiekorting zorgt ervoor dat de opbrengst geregeld onder de resterende hypotheeksom duikt. Een restschuld is dan het bittere resultaat. Voor de bank betekent een te optimistisch ingeschatte executiewaarde een direct verlies op de balans als de zekerheid onvoldoende blijkt om de lening volledig af te lossen.
Stel je een degelijke tussenwoning voor in een populaire woonwijk. Op Funda zou deze woning voor € 425.000 van eigenaar wisselen na een verkooptraject van drie maanden. Bij een gedwongen verkoop ziet de werkelijkheid er anders uit. De bank eist directe liquiditeit. De veiling vindt plaats binnen enkele weken. Er is geen tijd voor een uitgebreide marketingcampagne of bezichtigingen op zaterdagmiddag. Potentiële kopers bieden op de veiling vaak niet meer dan € 360.000. Dit bedrag, de feitelijke opbrengst onder tijdsdruk, is de executiewaarde in actie.
Een ander voorbeeld betreft een appartementencomplex waarbij één unit wordt geveild terwijl er nog een bewoner in zit zonder duidelijk huurcontract. Een reguliere koper haakt af. De professionele opkoper op de veiling calculeert de kosten voor een ontruimingsprocedure en het risico op schade direct in. Waar de marktwaarde bij leegstand € 200.000 zou zijn, zakt de executiewaarde in deze verhuurde of bewoonde staat gerust naar € 140.000. Het risico vertaalt zich direct in een lagere prijs aan de hamer.
De staat van de onroerende zaak is bepalend. Neem een halfvoltooid renovatieproject. Bij een vrije verkoop zoekt men een liefhebber die het potentieel ziet. De executieveiling trekt echter koopjesjagers. Omdat garanties ontbreken en de koper het object 'as is' moet accepteren — inclusief de openliggende vloeren en ontbrekende installaties — wordt er extreem voorzichtig geboden. De executiewaarde ligt hier vaak schrikbarend laag omdat de koper een enorme veiligheidsmarge hanteert voor onvoorziene gebreken die hij niet vooraf kon inspecteren.
Het fundament voor de executiewaarde ligt verankerd in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 3:268 is hierbij de spil; het regelt het recht van parate executie voor de hypotheekhouder. Dit betekent dat een bank geen executoriale titel van een rechter nodig heeft om tot verkoop over te gaan bij wanbetaling. De wet is hier onverbiddelijk. De verkoop moet in het openbaar geschieden ten overstaan van een bevoegd notaris, tenzij de voorzieningenrechter toestemming geeft voor een onderhandse verkoop conform artikel 3:267 BW.
Hoewel de term 'executiewaarde' uit de standaard consumententaxatierapporten is verdwenen door de aanscherping van de Loan-to-Value (LTV) regels in de Wet op het financieel toezicht, blijft het juridische realiteit. De marktwaarde is nu de norm voor de leninghoogte. Toch dwingen Europese richtlijnen voor bankentoezicht (EBA) instellingen om interne risicomodellen te hanteren waarin de opbrengst bij gedwongen verkoop centraal staat.
Het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dicteert de formele procedure voor de executieveiling. Van de bekendmaking tot de gunning; elke stap is wettelijk genormeerd om misbruik te voorkomen. Een cruciaal juridisch instrument is het huurbeding uit artikel 3:264 BW. Dit beding geeft de hypotheekhouder de macht om huurovereenkomsten die zonder toestemming zijn aangegaan te vernietigen. Gebeurt dit niet? Dan keldert de executiewaarde direct. De aanwezigheid van huurders of krakers vormt een juridisch risico dat in de waardebepaling direct wordt verdisconteerd als een neerwaartse correctie.
De wortels van de executiewaarde liggen diep in het negentiende-eeuwse goederenrecht. Het recht van parate executie maakte een snelle afwikkeling zonder tussenkomst van de rechter mogelijk. Decennialang was dit bedrag de enige echte graadmeter voor de kredietwaardigheid van een onderpand. Banken regeerden met de hamerwaarde in de hand. Men leende op basis van die bodemprijs. Soms zelfs tot 125 procent daarvan. In die tijd was de marktwaarde slechts een bijrol beschoren; de echte zekerheid zat in de gedwongen verkoop.
De omslag kwam na de financiële crisis van 2008. Toezichthouders eisten meer transparantie en minder risicovolle leningen. In 2013 volgde de definitieve verschuiving voor de executiewaarde als publiek getal. De Loan-to-Value (LTV) regelgeving werd wettelijk gekoppeld aan de marktwaarde. Een fundamentele breuk met het verleden. Hierdoor verschoof de focus van de taxateur definitief van 'wat brengt het op bij nood' naar 'wat is het waard in de vrije markt'.
Vroeger hanteerden taxateurs vaak starre rekenregels. Een vast percentage van de vrije verkoopwaarde was de norm. Meestal tachtig of negentig procent. Tegenwoordig is de methodiek achter de schermen veranderd. Het is een dynamisch risicocijfer geworden. Banken gebruiken nu complexe data-analyses en algoritmes om de opbrengst bij gedwongen verkoop te voorspellen. De executiewaarde is hiermee geëvolueerd van een simpel taxatiegetal op papier naar een cruciaal instrument in het moderne bancaire risicomanagement.
Nl.wikipedia | Hypotheker | Encyclo | Neohypotheken | Thesis.eur | Vanbruggen | Hypotheekberekenen | Cournot | Taxateurzakelijkvastgoed | Taxatietarieven | Hypotheeklastencalculator