Heipalen slaan. Fundering storten. De basis moet onwrikbaar zijn. Daarna verrijzen de dragende wanden, laag voor laag, vaak als een skelet van gewapend beton of kalkzandsteenblokken. De kraan domineert de bouwplaats. Vloerplaten worden op hun plek gelegd terwijl de constructeurs de stabiliteit bewaken. Het bereiken van het hoogste punt is de opmaat naar de dichte schil.
De kap wordt gemonteerd. Bitumen of pannen houden de regen buiten. Dan komen de kozijnen. Glas wordt geplaatst. De buitendeuren worden afgehangen. Opeens is de dynamiek anders; de wind waait niet meer door de kamers. Het is droog binnen. In de meterkast verschijnen de eerste aansluitingen. De vloeren blijven echter kaal beton. Muren vertonen de ruwe sporen van de bekisting. Er is nog geen sprake van sanitair of elektra in de muren. Dit markeert het einde van de ruwbouwfase. Het object is nu een functionele barrière tegen de elementen, klaar voor de verdere inrichting door derden.
Niet elk casco is identiek. De markt hanteert vaak verschillende gradaties die bepalen waar de verantwoordelijkheid van de aannemer stopt en die van de koper begint. Bij een standaard casco levering is de woning enkel wind- en waterdicht. Geen binnenmuren, geen stucwerk, geen dekvloer. De bewoner ziet de ruwe kalkzandsteen of het beton van de constructie nog overal zitten.
Een veelvoorkomende variant is casco plus. Hierbij zijn de grenzen vager. De aannemer heeft in dit scenario vaak al het leidingwerk voor elektra en water in de vloeren verwerkt en de wanden zijn behangklaar gemaakt. De sanitaire ruimtes zijn voorzien van aansluitpunten, maar de tegels en het porselein ontbreken nog. Het is een hybride vorm. Handig voor wie wel zelf wil afbouwen, maar niet de expertise heeft om fundamentele installatietechniek aan te leggen.
In de wereld van kantoren en winkelpanden spreekt men vaak over de 'Core and Shell'. De focus ligt hier op de centrale kern. Liften, trappenhuizen en hoofdschachten zijn volledig functioneel, terwijl de omliggende vloervelden volledig leeg blijven. De huurder bepaalt de indeling. Dit wijkt af van het retailcasco, waar vaak nog striktere scheidingen gelden.
| Kenmerk | Winkelcasco | Kantoorcasco (Core and Shell) |
|---|---|---|
| Gevelvulling | Vaak tijdelijk of alleen een pui-opening | Glasgevel is definitief en gesloten |
| Installaties | Aansluiting tot aan de meterkast | Luchtbehandeling tot op de verdieping |
| Vloerafwerking | Ruw beton, vaak lager gelegen voor dekvloer | Vaak voorzien van computervloeren |
| Plafonds | Open constructie in het zicht | Systeimplafonds soms al aanwezig |
Bij transformatieprojecten of ingrijpende renovaties ontstaat een casco door destructie. Men stript het gebouw. Alles wat niet constructief is, gaat eruit. Systeemwanden verdwijnen. Oude radiatoren worden losgekoppeld. Wat overblijft is de naakte constructie van een monument of een afgeschreven kantoorkolos. Dit renovatiecasco vormt het startpunt voor een nieuwe levenscyclus. Het verschilt van nieuwbouwcasco doordat er vaak rekening gehouden moet worden met bestaande toleranties en de beperkingen van de oude draagstructuur. Onvoorspelbaar. Soms zijn oude houten balklagen nog onderdeel van het casco, wat andere eisen stelt aan de brandveiligheid en geluidsisolatie dan een modern betoncasco.
Stel u een nieuwe winkelunit voor in een modern winkelcentrum. De ondernemer ontvangt de sleutel en stapt een ruimte binnen waar de installaties eindigen bij de meterkast. Geen verlichting. Geen toilet. Enkel een ruwe betonvloer die bewust vijf centimeter lager ligt dan de drempel; deze verdiepte ligging is noodzakelijk voor de latere zandcementdekvloer en de uiteindelijke afwerking met tegels of parket.
In de woningbouw komt het principe vaak naar voren bij zelfbouwprojecten. Een koper staat in zijn toekomstige woonkamer. Het glas is geplaatst en de voordeur sluit goed, maar de binnenkant is kaal. De grijze lijmvoegen van de kalkzandsteenwanden zijn nog overal zichtbaar. Er hangt één peertje aan een tijdelijke bouwstroomkast. De trap naar de verdieping is een simpel vuren exemplaar zonder leuningen, enkel bedoeld voor de toegankelijkheid tijdens de afbouw. Geen spoor van sanitair, alleen de afgedopte zwarte pvc-buizen die uit de vloer steken verraden waar de badkamer moet komen.
Bij de transformatie van een oud pakhuis naar lofts ziet de situatie er weer anders uit. Het gebouw is volledig 'gestript' tot op de kolommen en vloeren. Je kijkt van de ene zijde van de verdieping dwars door het gebouw naar de andere kant. De monumentale gevel is hersteld en winddicht, maar binnen is het een naakte huls. De karakteristieke staalconstructie staat in het zicht, klaar voor de nieuwe eigenaar om met lichte scheidingswanden en zichtbare leidingen de industriële sfeer te benutten.
De term casco is juridisch niet eenduidig vastgelegd in de landelijke wetgeving. Toch dicteert het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) de minimale kwaliteitsstandaard waaraan de constructieve schil moet voldoen. Veiligheid kent geen concessies. De stabiliteit van de hoofddraagconstructie moet gegarandeerd zijn. Ook de brandveiligheid is essentieel; compartimentering moet op orde zijn, zelfs als de interne indeling nog ontbreekt. Een casco bouwwerk is geen vrijbrief om bouwvoorschriften te negeren. De vergunningverlening toetst altijd aan de volledige set eisen voor de beoogde gebruiksfunctie.
Bij de oplevering verschuift het risico. Volgens het Burgerlijk Wetboek (Boek 7) markeert de aanvaarding van het casco het moment waarop de koper de feitelijke macht over het object krijgt. Gebreken die tijdens de casco-oplevering zichtbaar zijn, moeten direct worden genoteerd. Na dit moment is de aannemer enkel nog aansprakelijk voor verborgen gebreken. De scheidslijn tussen de verantwoordelijkheid van de ruwbouwaannemer en de afbouwpartij is vaak een bron van juridisch touwtrekken. Heldere afspraken in de aannemingsovereenkomst zijn daarom dwingend noodzakelijk.
NEN 2580 is de maatstaf. Voor commercieel vastgoed bepaalt deze norm hoe de verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) wordt berekend binnen een casco huls. Glasvlakken tellen mee. Dragende kolommen soms niet. Het is rekenwerk op de millimeter. Bij een Core and Shell-oplevering is deze meetnorm de basis voor de huurprijs. Zonder correcte toepassing van deze standaarden ontstaan er onherroepelijk geschillen over vierkante meters die er op papier wel zijn, maar in de praktijk niet benut kunnen worden.
Garantie-instituten zoals Woningborg of SWK hanteren specifieke regels voor cascowoningen. De dekking beperkt zich vaak tot de onderdelen die door de aannemer zijn gerealiseerd. Wie zelf de badkamer plaatst, kan bij lekkage niet aankloppen bij de hoofdaannemer. De bewijslast is complex. Schade door vochtintreding is een klassiek twistpunt. Komt het door een slecht gemonteerd kozijn of door de DHZ-er die de afdichting in de douche is vergeten? De opstalverzekering vereist meestal dat het pand wind- en waterdicht is voordat een reguliere polis ingaat. Een open casco wordt vaak slechts beperkt gedekt onder een CAR-verzekering (Constructie All Risks).
De term vindt zijn oorsprong in de maritieme sector. Het Spaanse casco verwijst naar de romp van een schip, de drijvende huls zonder masten, motoren of interieur. In de bouwsector sijpelde dit concept pas halverwege de twintigste eeuw breed door. Voor die tijd was het bouwproces een continuüm waarbij ruwbouw en afwerking door dezelfde ambachtslieden werden uitgevoerd. De harde knip bestond simpelweg niet.
De naoorlogse wederopbouw dwong tot industrialisatie. Snelheid was geboden. In de jaren '60 en '70 vond een cruciale verschuiving plaats door het denken in systemen. Architect N.J. Habraken introduceerde via de Stichting Architecten Research (SAR) de scheiding tussen 'drager' en 'inbouw'. Dit was technisch-historisch het fundament voor het moderne casco-begrip. De drager (het casco) werd beschouwd als het duurzame, collectieve deel van een gebouw, terwijl de inbouw de individuele, veranderbare laag vormde. Deze methodiek maakte de weg vrij voor de scheiding van verantwoordelijkheden tussen hoofdaannemer en eindgebruiker.
In de jaren '80 en '90 werd de term verder gecultiveerd door de opkomst van commercieel vastgoed en de Amerikaanse invloed van 'Core and Shell' ontwikkeling. Beleggers zochten naar manieren om risico's te beperken. Een casco oplevering betekende minder voorinvesteringen en een kortere bouwtijd. De juridische afbakening werd hierbij net zo belangrijk als de fysieke staat; brancheorganisaties zoals de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) verankerden het casco-begrip in standaard huurovereenkomsten. Wat begon als een technische noodzaak voor versnelling, groeide uit tot een universeel financieel en juridisch instrument in de vastgoedketen.