De vaststelling van de bouwprijs begint bij de gedetailleerde calculatie. Op basis van bestekstekeningen en technische omschrijvingen trekt een calculator alle hoeveelheden uit, waarbij elk onderdeel van de fundering tot de dakvorst wordt gewaardeerd. Directe kosten voor materialen en manuren vormen de ruggengraat van deze berekening. Indirecte kosten voor de bouwplaatsinrichting, zoals de inzet van kranen, de huur van bouwketen en het tijdelijke energieverbruik, worden hier pro rata aan toegevoegd. Gedurende de bouwperiode vindt de feitelijke prijsvorming plaats door inkoopcontracten met onderaannemers en leveranciers definitief vast te leggen. Marktschommelingen beïnvloeden de marges constant.
Er is sprake van een voortdurende stroom aan administratieve mutaties. Wijzigingen in het werk, vaak ingegeven door onvoorziene omstandigheden of aanpassingen in de uitvoering, leiden tot meer- of minderwerkclaims die de initiële raming direct bijstellen. Administratieve bewaking is hierbij essentieel. De eindafrekening markeert het uiteindelijke sluitstuk van de financiële afwikkeling. Pas wanneer alle leveringen zijn gecontroleerd en de laatste stelposten zijn verrekend, staat het bedrag onherroepelijk vast. Dynamiek troef. Een constante confrontatie tussen de papieren prognose en de rauwe realiteit van de bouwplaats.
De bouwprijs verschijnt in verschillende contractvormen, waarbij de verdeling van het financiële risico de doorslag geeft. Bij een vaste aanneemsom staat het bedrag voor de omschreven prestatie vooraf vast. De aannemer draagt hierbij het risico voor prijsstijgingen van grondstoffen of tegenvallende productiviteit. Dit biedt de opdrachtgever zekerheid. Daartegenover staat de regieprijs. Hierbij worden de werkelijke kosten voor uren en materialen achteraf verrekend, vaak vermeerderd met een opslag voor algemene kosten en winst. Het is een transparante methode voor projecten waarbij de reikwijdte vooraf lastig te bepalen is, maar het biedt weinig houvast voor het uiteindelijke budget.
Tussen deze uitersten bevinden zich hybride vormen zoals de 'target price' of de richtprijs. Hierbij spreken partijen een streefbedrag af met een verdeelsleutel voor eventuele mee- of tegenvallers. Prikkelend voor de efficiëntie. Geen garanties, wel samenwerking.
In de initiatieffase hanteert de markt vaak de functionele bouwprijs. Men baseert zich op historische kengetallen. Denk aan een prijs per vierkante meter bruto vloeroppervlakte (BVO) of zelfs een prijs per bed voor een ziekenhuis. Het is een grove methode. Snel, maar gevaarlijk onnauwkeurig bij afwijkende ontwerpen. Naarmate het ontwerp van VO naar DO gaat, transformeert deze prijs in een elementenbegroting. De bouwprijs wordt dan opgebouwd uit fysieke bouwdelen zoals funderingen, gevels en installaties. De detaillering neemt toe. De onzekerheidsmarge krimpt.
Verwarring loert altijd bij de afbakening. De bouwprijs is een onderdeel van de stichtingskosten, maar beslaat slechts het fysieke deel. Grondkosten, leges, architectenhonoraria en de kosten voor de financiering vallen buiten de bouwprijs. Ook is er een subtiel verschil met de aanneemsom. De aanneemsom is de contractuele prijs inclusief de winst en risico-opslagen van de hoofdaannemer. De feitelijke bouwprijs kan tijdens de uitvoering nog fluctueren door onvoorziene posten, terwijl de aanneemsom in de basis bevroren is. Een project met een lage bouwprijs per m² kan door hoge bijkomende kosten alsnog een extreem hoge stichtingsprijs kennen. Locatiefactoren spelen hier de hoofdrol.
Stel u een herontwikkeling voor van een oud schoolgebouw naar luxe appartementen. De bouwprijs explodeert hier vaak door onvoorziene zaken achter de muren. Asbestsanering die niet in de raming zat. Of vloeren die minder draagkracht hebben dan de oude bouwtekeningen suggereerden. Elke extra stempelbeurt en elk uur dat de timmerman besteedt aan het passend maken van kozijnen in scheve muren, telt direct op bij de bouwprijs. De architectenkosten voor het nieuwe ontwerp blijven buiten dit bedrag; die staan op een andere regel in de totale exploitatieopzet.
Logistiek bepaalt de prijs vaker dan men denkt. Een distributiecentrum op een maagdelijk bedrijventerrein kent een messcherpe bouwprijs per vierkante meter. Waarom? De kraan kan ongehinderd draaien. Vrachtwagens lossen hun prefab elementen direct naast het werk. Geen vertraging. Geen binnenstedelijke venstertijden. In het stadscentrum is dat anders. Daar betaalt de aannemer voor verkeersregelaars, vergunningen voor een bouwcontainer op de stoep en de huur van een verreiker die dagelijks moet worden aan- en afgevoerd. Deze bouwplaatskosten zijn een wezenlijk onderdeel van de bouwprijs, maar dragen niets bij aan de uiteindelijke waarde van het gebouw zelf.
In de utiliteitsbouw zien we vaak de invloed van technische installaties. Bij een datacentrum maken de kosten voor koeling, noodstroomvoorzieningen en bekabeling soms wel zestig procent van de totale bouwprijs uit. De 'schil' is dan slechts een fractie van de kosten. Een calculator kijkt hier met een heel andere bril naar dan bij een standaard opslagloods, waar de focus vooral ligt op de betonprijs en de staalconstructie. De bouwprijs volgt de functie van het gebouw nauwgezet.
De bouwprijs is geen vrijblijvend getal maar volgt vaak de systematiek van de NEN 2699. Deze norm reguleert de terminologie en indeling van investerings- en exploitatiekosten voor vastgoed. Het is de taal van de calculator. De norm trekt een messcherpe lijn tussen de bouwkosten — wat we hier de bouwprijs noemen — en de overige investeringskosten zoals grondverwerving en bijkomende kosten. Zonder deze standaardisatie zou elke begroting een onvergelijkbaar eiland zijn. Het voorkomt dat financieringskosten of leges de zuivere bouwprijs vertroebelen.
In Nederland is de UAV 2012 leidend voor de administratieve afhandeling van de bouwprijs. De prijs is contractueel zelden in beton gegoten. Paragraaf 47 van de UAV 2012 biedt bijvoorbeeld een ontsnappingsroute voor extreme prijsstijgingen van bouwstoffen; de risicoregeling. Als staal of bitumen onvoorzien in prijs explodeert, kan de bouwprijs na contractsluiting wettelijk worden bijgesteld. Dit voorkomt het faillissement van de uitvoerder bij volatiele markten. Bij complexere contracten zoals Design & Build verschuift de focus naar de UAV-GC 2005. Hierbij is de bouwprijs vaak een 'lump sum' waarbij het risico voor ontwerp- en uitvoeringsfouten volledig bij de opdrachtnemer rust. Geen nacalculatie maar een harde prijs voor een vooraf gedefinieerde prestatie.
Het Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL) bepaalt de minimale bouwprijs. Wetgeving stelt eisen aan isolatiewaarden, de zogenaamde BENG-normen, en constructieve veiligheid. Je kunt niet goedkoper bouwen dan de wet toestaat. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) voegt daar een nieuwe laag aan toe. De kosten voor de private kwaliteitsborger die toeziet op de uitvoering worden vaak verwerkt in de algemene bouwplaatskosten. Administratieve druk vertaalt zich direct in euro's. Ook de BTW-wetgeving is een bepalende factor; het standaardtarief van 21% wordt doorgaans bovenop de bouwprijs berekend, tenzij specifieke regelingen voor renovatie of de verleggingsregeling van toepassing zijn. De fiscus kijkt altijd mee over de schouder van de calculator.
Vroeger was de bouwprijs geen abstracte som van kengetallen op een scherm. Een meesterbouwer schatte het werk in. Puur op gevoel en jarenlange ervaring met kalk en baksteen. Pas met de opkomst van gilden en later de industriële revolutie ontstond de noodzaak voor een meer rigide kostenopbouw. Materialen werden gestandaardiseerd. De ijzeren balk verving de eikenhouten spant. Dit vroeg om een nieuwe manier van begroten, waarbij eenheidsprijzen langzaam de overhand kregen op globale ramingen.
Tijdens de wederopbouw na 1945 veranderde de dynamiek radicaal. Nederland moest snel en goedkoop uit de as herrijzen. Systeembouw werd de norm. Hierdoor verschoof de focus van een unieke prijs per project naar de 'prijs per woning'. Kengetallen deden hun intrede. De calculator werd een onmisbare schakel, gewapend met de eerste standaardtabellen voor arbeidsnormen. Het handwerk verdween naar de achtergrond; de procesmatige bouwprijs was geboren.
De jaren zeventig en tachtig brachten inflatie en oliecrises. De bouwprijs werd grillig. Het simpele rekensommetje volstond niet meer door de explosieve stijging van materiaalkosten en de introductie van complexere installaties. Men zocht houvast. Dit leidde uiteindelijk tot de institutionalisering van kostendeskundigheid en de roep om universele meetmethoden. Digitalisering versnelde dit proces in de jaren negentig. Tegenwoordig is de bouwprijs geen statisch getal meer, maar een dynamisch datamodel dat reageert op mondiale logistieke schokken en veranderende wetgeving.